5月25日，国务院办公厅重磅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，全文6方面24条意见促进形成存量资产和新增投资的良性循环，着力从重点领域、重点区域、重点企业三个方面明确了盘活存量资产的方向。

进入存量时代，近年成为行业共识，尤其是物业市场；存量资产盘活已不是新鲜的话题，但市场整体反应，声势大于实际行动。

归根结底，相较于增量开发，存量资产的盘活难度更大，收益相对低且周期长；此次政策发力，推动存量资产进入大资本时代，许多之前推进中遇到的困难，以纾困的方式引导落地。

不论从资本市场还是资产功能提升的途径，存量盘活落地操作中，都需通过运营激活和提升资产的价值。可以说，盘活存量资产是政策的出发点，资本作为手段激活各方力量，如何让存量资产“活”起来并“活”下去，最终落脚在于运营，在于激发更多专业的存量资产运营商。

尤其在盘活国企存量资产方面，专业运营商的价值更为突出。《意见》重点领域之三：

有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

直观的利好信息：将释放国企名下的存量资产，引入民营企业进行多种方式合作。

解决国有企业资产脱困问题，一直是历次经济改革中的核心抓手。近20年的国企物业改造更新中实践，创意园区已成为一种成熟运营模式，主导着老旧厂房更新，为当下进一步盘活存量物业资产提供切实可行的路径。

创意产业主导的园区运营

迄今最为成熟的存量资产盘活模式

破解旧厂房更新改造的难题，首先需面对两大关键命题：其一，国有资产的增值保值，以及国企混改过程中衍生的物业运营创新、下岗职工就业等。其二，从政府角度，需重新激活片区城市功能。

在此背景下，文化创意产业主题园区、街区，成为老旧厂房改造提升的主导方向，且经20年发展臻于完善成熟。

过去20年增量开发主导市场，存量改造运营根本不受资本和市场的青睐。创意园区运营模式，是运营商与政府、国企共同不断探索实践中成型。今日园区所涉及空间改造合规性、运营内容的创新突破、标准化管理模式等政策措施，都是基于一次次实践探索。

也基于此，创意产业园区对于国有资产增值保值课题提供一个综合解决方案：合作模式与物业运营模式创新、城市营商环境的改善、阶段性解决下岗就业等问题等。另一方面，创意园区与都市商业空间相互结合、交互影响，推动城市的快速发展；同时带动区域创意、创新人才，激活城市活力，为政府带来的综合社会效益价值。

△ 图片：2020年9月，习近平主席考察长沙马栏山视频文创产业园指出文化创意产业是朝阳产业，大有前途。

存量闲置≠过剩

市场亟需专业运营商的引领示范

园区运营起步时期，存量闲置物业因城市产业转型产生，在运营商的手中是激活区域功能的优质资源。如今城市建设过度超前，存量闲置的更新，首先得面对市场过剩问题。

老旧厂房有多少存量？全国约30亿㎡，尚不含《意见》中“国企非主业资产”。相对应物业市场供需端，以存量资产丰富、市场经济最为发达的上海为例：人均商业面积高出国际发达城市标准1.5倍，购物中心高于1.2倍；人均办公面积达6㎡。而另一端，在营商务楼，仅13%空间由专业运营机构经营，其余均为业主自营或物业代运营。

一边是供需过剩和专业运营机构严重缺乏，而另一边可以直观感受到：主题园区、联合办公、长租公寓等各类掩人耳目的主题此消彼长，大多落下运营难以为继的一地鸡毛局面，陷入“更新”到“再更新”无限循环困境。

存量物业更新中如联合办公、长租公寓的成与败，离不开资本的推波助澜。诸多投资失败案例证明，存量市场与资本的结合，没有专业运营实践支撑，靠理想化商业模式和市场数据模型推进的不可行性。

无论是城市更新还是存量资产盘活，政策着力点多在引导资本进入市场。在更新与存量一体两面的市场中，REITS等各类物业资本收益率仅5%左右，显然靠资本来激活存量、带动城市更新难题，仅是解决燃眉之急。所有存量资产实际增值价值和资本预期收益，都需要在运营中去创造。“盘”起资产需要资本，“活”下去命题，只有城市运营商能解决。城市更新与存量资产盘中，未来不是资本的时代，而是城市运营商的时代。

可以预见在新政的推动下，专业运营商与资本的合力推进存量资产的盘活，必将成为后续市场主力。20年市场摸爬滚打中成长的园区运营商，逐步得到资本市场认可，也体现出资本对园区运营模式的认可。

△ 图片：2021年德必成功登陆创业板，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商。

时至今日，圣博华康、德必等为代表的专业园区运营商，仍然是盘活国企存量物业资产的最优解。市场需要专业的引领示范，政策的落地亦然，《意见》明确要积极开展试点探索：

积极开展试点探索。根据实际工作需要，在全国范围内选择不少于30个有吸引力、代表性强的重点项目，并确定一批可以为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑的相关机构，开展试点示范，形成可复制、可推广的经验做法。引导各地区积极学习借鉴先进经验，因地制宜研究制定盘活存量资产的有力有效措施，防止“一哄而上”。

“一哄而上”在之前特色小镇、PPP等政策推进中曾上演，在当前城市更新中也在不断上演；今后存量资产盘活市场，专业运营商的引领示范效应尤为重要。政策鼓励引导下，市场永远不缺资本，最缺的还是专业的运营商。

存量盘活总是与危机相伴而生，每一次推动存量资产盘活的背后，都是经济改革或国企资产纾困难题，园区运营模式本身是为解决国企资产纾困问题而生。

在存量资产盘活的时光轴上，过往是园区运营成长开花的20年，未来20年是结果播种的时代。当前受疫情冲击经济暂时停摆期，园区运营商该保持足够信心，进一步完善内部生态体系，从整体运营下沉到客户运营服务，为一次更新的机会，将园区的载体和平台做实做专，为政策落地做好充足准备，在一个不确定的发展中来确立城市更新运营商的地位。

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